Immobilier en Île-de-France : la fragmentation du marché se confirme

Immobilier en Île-de-France : la fragmentation du marché se confirmeLa hausse généralisée de 2010 est interrompue, les prix évoluent de plus en plus différemment selon les zones et les types de bien, A Paris les prix restent fortement orientés à la hausse (+2,0%) sur un marché où la demande reste encore très supérieure à l’offre… MeilleursAgents.com publie la 25ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Île-de-France.

• En petite couronne (92, 93, 94), la situation est contrastée. Les prix continuent de baisser en Seine-Saint-Denis (-1,2%) alors qu’ils montent dans les Hauts-de-Seine (+0,5%) et le Val-de-Marne (+1,6%).

• Les prix sont globalement stables en grande couronne (77, 78, 91, 95) avec là aussi de grandes disparités entre les Yvelines en forte hausse (+1,5%) et les autres départements

• Le PTZ+ est un vrai facteur de soutien des prix des biens de moins de 250 000€ en dehors de Paris

L’effet PTZ+ et diagnostic énergétique

En dehors de Paris et des communes limitrophes, les dispositions du Gouvernement en faveur de l’accession à la propriété jouent à plein. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ+) entré en vigueur le 1er janvier 2011 est disponible sans conditions de ressources aux primo-accédants pour l’achat de leur résidence principale. Le PTZ+ a ainsi soudain renforcé la solvabilité d’un grand nombre de ménages sur un marché dont les prix ont beaucoup progressé ces derniers mois. Le PTZ+ figure aujourd’hui dans 50% des demandes de crédit immobilier enregistrées par le courtier en crédit Meilleurtaux.com. Dans un marché francilien plus hésitant qu’en 2010, le PTZ+ contribue donc localement à soutenir les prix et les volumes de transaction.

Mais l’effet PTZ+ n’est pas homogène. Il est plus marqué dans les zones où les prix au m² sont inférieurs à 3 000€, notamment le 77, le 91, le 93 ou le 95. A l’inverse, il est quasiment sans impact dans les villes les plus chères comme Paris, Neuilly-sur-Seine ou Versailles. Par ailleurs, le montant du PTZ+ est indexé sur les performances énergétiques du bien. Ceci n’a pas réellement d’effet déformant sur la demande de biens neufs, pratiquement tous construits à la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation). En revanche dans l’ancien, on note une forte concentration de la demande sur les biens dont le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) est entre A et D. Dans les zones où les acheteurs ne sont pas confrontés à une pénurie de l’offre, les biens anciens les plus énergivores (notes de E à G) sont déjà moins demandés et verront probablement leurs prix baisser dans les prochains mois.

Les conseils de MeilleursAgents.com aux vendeurs :

Sur des marchés qui évoluent désormais avec des tendances contradictoires, il est plus que jamais indispensable d’écouter les conseils des professionnels locaux.

A Paris, et dans une certaine mesure dans le 92 et l’est du 78 : il est encore possible de tirer parti des hausses passées mais il devient de plus en plus hasardeux d’anticiper de fortes hausses à venir. Le marché est demandeur, les vendeurs peuvent donc vendre vite et aux meilleurs prix aujourd’hui à condition de respecter le prix de marché de chaque bien et de s’assurer de la solvabilité de l’acheteur.

La situation en banlieue doit être analysée commune par commune et même à l’échelle du quartier. En dehors des biens qui peuvent bénéficier des PTZ+ (biens récents ou rénovés et dont le prix est inférieur à 250 000€), il est important de bien cerner la concurrence pour fixer un prix compatible avec le marché. Ici aussi le conseil des professionnels s’impose pour éviter des commercialisations longues et des négociations hasardeuses.

Les conseils de MeilleursAgents.com aux acheteurs :

Si vous bénéficiez du PTZ+, vous pouvez réaliser de bonnes affaires en banlieue à condition de ne pas perdre de temps et de sélectionner un bien de grande qualité (qualité du bâti, performances énergétiques et qualité de l’environnement : transports…).

Sur un marché dominé par les tendances locales, les acheteurs ont tout intérêt à écouter les conseils des professionnels pour avoir une bonne compréhension des facteurs locaux qui influencent les prix. Il est aussi important d’élargir leurs zones de recherche. En effet, il n’est pas rare de trouver de belles opportunités dans une commune proche de celles sélectionnées en premier lieu.

MeilleursAgents.com est une solution de vente immobilière novatrice dédiée aux particuliers. MeilleursAgents.com sélectionne les meilleures agences immobilières et offre aux propriétaires de biens résidentiels un niveau incomparable d’informations sur la valeur de leur bien et les moyens de le vendre dans les meilleures conditions de prix et de délai.

Le mandat co-exclusif MeilleursAgents.com organise la concurrence entre les deux meilleures agences du quartier pour trouver rapidement un acquéreur et optimiser la transaction. Une commission de 4% TTC (*) couvre l’ensemble des prestations et la rémunération de MeilleursAgents.com et des deux agences mandatées.

Moins de trois ans après sa création à Paris, MeilleursAgents.com est devenu la référence des outils d’estimation en ligne de biens immobiliers résidentiels. En révolutionnant les pratiques commerciales pour redonner le pouvoir aux particuliers, MeilleursAgents.com bouscule le marché et aide de nombreux propriétaires à vendre leurs biens rapidement et dans les meilleurs délais avec l’aide de 350 agences immobilières sélectionnées pour leurs excellentes performances.

(*) Avec un minimum de 10 000 € TTC pour les ventes inférieures à 250 000 €.

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