L’évolution des prix du logement en France sur 25 ans

L’évolution des prix du logement en France sur 25 ansLe centre d’analyse stratégique vient de publier sa note d’analyse 221 : L’évolution des prix du logement en France sur 25 ans (Avril 2011). Au cours des trente dernières années, le prix réel des logements anciens a été multiplié par deux, tandis que les loyers réels progressaient de 30 %.

Sur la même période, selon les données du CRÉDOC, la proportion de personnes déclarant que leurs dépenses de logement constituent une « lourde charge », une « très lourde charge » ou une « charge à laquelle ils ne peuvent faire face » est passée de 34 % à 49 %.

Sans surprise, ce sont d’abord les catégories modestes (+ 17 points) et les classes moyennes inférieures (+ 9 points) qui ressentent le plus fortement l’accroissement de leurs difficultés.

Depuis quinze ans, les prix des logements en France connaissent une évolution apparemment déconnectée de celle des loyers :

> les loyers, à surface et qualité constantes, ont globalement évolué comme le revenu disponible moyen. La dépense de logement a néanmoins augmenté, compte tenu de l’élévation de la taille moyenne et de la qualité des logements. Ce mouvement n’est pas homogène sur le territoire et entre les différentes catégories de revenus ;

> en revanche, les prix d’acquisition ont doublé et cette hausse généralisée ne semble pouvoir être expliquée que marginalement par l’augmentation du coût de la construction ou un déficit généralisé de construction.

La croissance relativement modérée des loyers infirme l’hypothèse d’une pénurie généralisée de logements. En revanche, la rareté du foncier dans les zones les plus demandées contribue probablement assez fortement à la hausse des prix. Cette hausse a aussi été favorisée par l’amélioration de la capacité d’emprunt des ménages, alliée à une fiscalité favorable, qui alimente la demande.

Si la première phase de hausse pouvait paraître cohérente avec la baisse des taux d’intérêt, il semble aujourd’hui probable que celle-ci ait biaisé les anticipations à la hausse, créant une bulle sur le marché immobilier français. Il n’est pas impossible que cette surévaluation soit confortée par les ménages déjà propriétaires qui sont en quelque sorte « immunisés » contre l’augmentation, tandis que les nouveaux entrants connaissent plus de difficulté.

Dans l’éventualité où une telle bulle viendrait à se dégonfler, ses effets néfastes pourraient néanmoins être relativisés, d’une part parce que l’endettement des ménages reste limité et d’autre part parce que le secteur de la construction n’est pas hypertrophié en France, contrairement à la situation qui prévalait en Irlande ou en Espagne avant 2008.

Les mécanismes identifiés dans la présente note tempèrent en tout cas les bénéfices potentiels d’un renforcement généralisé de la demande et plaident pour des réformes structurelles maîtrisées visant à dynamiser l’offre ou à réduire les freins à la mobilité résidentielle pour une allocation plus efficace du parc de logements.

L’objet de cette note, qui s’inscrit dans le cadre d’une réflexion globale du Centre d’analyse stratégique sur l’amélioration des conditions d’accès au logement, est de faire le point sur ces différents facteurs de hausse, en distinguant notamment facteurs d’offre et de demande et évolutions de court terme ou de plus long terme, afin d’identifier les leviers d’action les plus efficaces pour y faire face.

Elle sera suivie de notes qui traiteront plus spécifiquement du logement social en Europe, de l’efficacité de la production publique de service de logement et de l’accès au logement des ménages à bas et moyens revenus.

> Auteurs : Mahdi Ben Jelloul, Catherine Collombet, Pierre-Yves Cusset, Clément Schaff, départements Économie – Finances et Questions sociales.

> Télécharger la Note d’analyse 221 – L’évolution des prix du logement en France sur 25 ans

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